březen 15

Klesnou ceny bytů kvůli ekonomické krizi?

Klesnou ceny bytů kvůli ekonomické krizi?

Krize spojená s pandemií Covid-19 zatím nepřinesla pokles cen nemovitostí tak, jak se očekávalo. Dojde k propadu cen nemovitostí v roce 2021? Očekáváme, že krize zasáhne hlavně panelové byty
a nemovitosti v okrajových lokalitách. Tam mohou ceny bytů dočasně klesnout i o 15 %. Naopak novostavby ani starší byty v centru města zlevňovat nebudou.

Kdo očekával scénář totožný jako v roce 2009, kdy praskla realitní bublina a ceny nemovitostí šly citelně dolů, ten se mýlil. Stávající krize má a bude mít na realitní trh jiné dopady než krize předešlá.

Co tentokrát drží ceny bytů vysoko? A které nemovitosti čeká pokles cen v roce 2021?

Ekonomická krize, nezaměstnanost a pokles HDP, které nevyhnutelně zasáhnou Česko v roce 2021, těžko mohou přinést jiný efekt než pokles cen nemovitostí. Tentokrát však vstupuje realitní trh do krize v jiné kondici než v roce 2009 a taky reakce ze strany vlády i bank na krizi je zcela jiná. Proto přichází pokles cen nemovitostí nejen se zpožděním, ale taky jen do některých segmentů a lokalit.

Kdy půjdou ceny nemovitostí dolů?

Stejně jako v roce 2009, největší propad čeká ceny bytů, o něco méně zasažené budou ceny domů a vůbec nejstabilnější jsou vždy ceny pozemků. Tentokrát však zlevní jen některé byty – nejohroženější z hlediska cenových výkyvů jsou staré panelové byty, byty na okrajích měst nebo v méně atraktivních lokalitách. Právě zájemci o tyto byty totiž budou nejvíce zasaženi nezaměstnaností a ekonomickou krizí. Předpokládáme, že se ceny panelových bytů a nemovitostí v méně atraktivních lokalitách propadnou v roce 2021 o 10 až 15 %. Pokud uvažujete o prodeji takové nemovitosti, postupujte, pokud možno, velmi rychle.

Vzniká realitní bublina?

Česká národní banka považuje ceny nemovitostí za nadhodnocené o 17 %, v lukrativních lokalitách až
o 25 %, jak vyplývá ze zprávy zveřejněné v listopadu 2020. Proto jsou také banky opatrné. Nabízejí sice nízké úrokové sazby, ale některé profese vyřadily jako rizikové, zejména gastro, hotely, turismus, aerolinky, kulturu, sport i automobilový průmysl. Opatrné jsou i v bankovních odhadech – ty vycházejí hlavně v okrajových lokalitách i o 30 % nižší než aktuální prodejní cena. To znamená, že jsou z úvěrů vyřazeni zájemci, kteří nemají našetřeno dost vlastních zdrojů, aby pokryli rozdíl mezi skutečnou prodejní cenou a odhadem.

Naopak se tentokrát nedá počítat se zlevněním bytů, o které má zájem vyšší střední třída, případně investoři. To jsou především starší byty 2+kk v centrech velkých měst, ale taky novostavby. Těchto nemovitostí je dlouhodobě na trhu významný nedostatek, mimo jiné kvůli zdlouhavým povolovacím procesům, které má urychlit teprve chystaný nový stavební zákon. Developeři zatím vycházejí z krize jako vítězové – v roce 2020 prodávali byty rekordním tempem. Mnohé projekty se vyprodaly dříve, než začala výstavba. Developeři se poučili z minulé krize. I kdyby došlo k dočasnému výpadku v poptávce, počkají si, až se situace zlepší.

Proč ceny bytů ještě neklesly?

Cenový vývoj zásadně ovlivňuje především to, že v řadě českých měst je dlouhodobě obrovský nedostatek bytů, tedy poptávka výrazně převyšuje nabídku i v době krize. Svoji roli v tom sehrála i krize v roce 2009, protože stavebnictví se z ní dlouho vzpamatovávalo. „V letech 2011 až 2017 se dokončilo výrazně méně bytů než v letech před krizí,“ uvedl pro E15 David Marek z Deloitte. Tento nedostatek je na trhu stále velmi patrný, a to především ve větších městech, proto se nedá očekávat nijak výrazný pokles cen.

Zároveň si musíme uvědomit, že byla před příchodem koronaviru ekonomika v dobré kondici. Lidé měli našetřené peníze, které se teď v krizi snaží bezpečně investovat – a nemovitosti jsou ideální konzervativní řešení. Z dlouhodobého horizontu jde vždy o výnosnou investici. V krizi hrozí inflace, vláda vynaložila rekordní sumy na podporu ekonomiky a firem. A peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny vždy lépe než na spořícím nebo termínovaném účtu. Investoři jsou proto motivováni právě teď nakupovat nemovitosti.

Navíc přišla v roce 2020 řada vládních opatření, která zatím drží ekonomiku i realitní trh nad vodou. Především to jsou programy na podporu zaměstnanosti (díky tomu se nezaměstnanost stále drží kolem 3 %), ale taky zrušení daně z nabytí. To podstatně snížilo objem vlastních zdrojů, které lidé potřebují ke koupi vlastního bydlení (na hypotéku už stačí 10-20 %, ušetří 4 % za daň státu). Všechny tyto zásahy odkládají dopady krize na později a motivují lidi kupovat nemovitosti, i když hrozí, že se mohou dostat v blízké budoucnosti do tíživé finanční situace.

Další velký rozdíl oproti situaci v roce 2009 je na straně bank – nyní panují poměrně velkorysé podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů (je možné dosáhnout až na 90 % z prodejní ceny, limity ze strany ČNB jsou uvolněné). A taky jsou velmi nízké úrokové sazby (ke konci roku 2020 už pod 2 %). Díky tomu byl rok 2020 rekordní, co do počtu udělených úvěrů na bydlení. Jen za prvních 11 měsíců si úvěry dosáhly celkového objemu 224,5 miliardy korun. Naopak v roce 2009 byly úrokové sazby rekordně vysoké (okolo 5,5 %) a dostupnost úvěrů se snižovala, banky půjčovaly standardně kolem 70 % z ceny nemovitosti. Podmínky se změnily až v letech následujících po krizi, kdy se realitní trh opět postupně dostával z cenového propadu a banky nakonec půjčovaly až 100% ceny nemovitosti.

Přesto experti očekávají, že v roce 2021 ceny některých nemovitostí klesnou. Vše bude záležet na tom, jak vážná ekonomická krize nás ještě čeká. Česká ekonomika se zatím podobá pacientovi na infuzi – až vládní podpora skončí, teprve se důsledky krize naplno projeví např. v míře nezaměstnanosti. Mnozí zájemci o koupi, kteří ještě letos koncem roku úvěr dostali, se mohou v roce 2021 už dostat do situace, kdy by pro banku nebyli bonitní – platí to nejen pro ty, kteří dostanou výpověď, ale také pro OSVČ, kteří by již předkládali daňové přiznání za rok 2020. Tehdy může přijít pokles poptávky.

Na stejnou úroveň jako před krizí by se ceny nemovitostí ovšem měly dostat zhruba do roka po poklesu. Jisté je, že v dlouhodobém horizontu ceny nemovitostí a zejména ceny bytů v Praze opět porostou, takže investice do nemovitosti se rozhodně vyplatí.

Zdroj: https://www.maxima.cz/blog/ceny-nemovitosti-proc-rostou-a-jak-se-budou-vyvijet/